Рынок недвижимости: сценарии развития
Автор: admin. Рубрика: Недвижимость, Новости, Строительство
Строительная отрасль пострадала от кризиса ничуть не меньше, чем финансовый сектор. Рассмотрим возможные сценарии развития отрасли на примере Челябинской области, как одного из самых динамично развивающихся регионов России. Рынок недвижимости Челябинска и области после нескольких лет активного роста впервые сократился, причем довольно существенно. Несмотря на это, власти и представители бизнеса не теряют оптимизма, хотя выражают его довольно сдержано и осторожно, по принципу поговорки «надейся на лучшее, но готовься к худшему.
Показательно, что даже в сложных кризисных условиях Челябинская область продолжает оставаться лидером по объемам сдачи жилья среди других регионов России. Во многом такой результат является следствием большого задела, который остался у строителей от «лучших времен»: многие компании имели объекты высокой степени готовности, что позволило им участвовать в государственных программах, а значит — получить средства на завершение строительства этого жилья.
Естественно, по сравнению с предыдущим годом, кризис в отрасли на лицо: по данным Минэкономразвития Челябинской области ввод жилья в 2009 году сократился на 29,3%, а объемы работ по виду деятельности «Строительство» в денежном выражении — на 39,9%. Цены на жилье за год упали более чем на 24%. Тем не менее, как сообщил министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Виктор Тупикин, строительные компании области ввели в эксплуатацию более 1 миллиона 430 тысяч квадратных метров, установив показатель обеспеченности жильем на уровне 22,8 квадратных метров на человека. С этими результатами регион вошел в десятку лучших по стране.
Задумки на будущее также довольно впечатляющи. В текущем году планируется построить порядка 1,6 миллиона жилых квадратов. «В области уже сейчас имеются так называемые «заделы» на 1,4 миллиона квадратных метров жилья. Это позволит не только построить около 800 тысяч квадратных метров в многоквартирных домах, но и увеличить долю индивидуального жилищного строительства», — заявил Виктор Тупикин на очередном заседании антикризисного штаба в областном Правительстве.
Последствия кризиса: вчерашние лидеры «в ловушке грандиозных планов»
Естественно, не обошлось и без потерь из числа крупнейших игроков рынка недвижимости: немало строительных компаний, еще вчера входивших в число «передовиков», сейчас пребывают в весьма затруднительном положении. Печально, что причиной такой ситуации стали грандиозные планы развития этих компаний. Установку государственной программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на увеличение объемов сдачи жилья и ускорение темпов его строительства все строители исполняли поразному.
Одни компании развивали производственную базу, а весь прогресс старались осуществить за счет собственных средств, вырученных от продажи квартир. Так поступали, в основном, средние и малые строительные компании. Крупные же фирмы, уже обладающие значительными производственными, денежными и прочими ресурсами, взяли ориентир на еще более высокие темпы развития. Для ускорения динамики они очень активно кредитовались на крупные суммы, вкладывали большие средства в приобретение земельных участков. Кризис ударил по ним сразу с двух сторон: с рынка в одночасье исчез покупатель их продукции, а банки не только ока-зались не в состоянии финансировать их дальнейшую работу, но и требовали возврата кредитных ресурсов. Отсутствие продаж лишило компании средств для возврата кредитов, а заодно и денег на продолжение строительства и исполнения обязательств перед дольщиками.
Сдерживающим фактором для восстановления и дальнейшего развития рынка является, в первую очередь, отсутствие денег у населения: их нет в достаточном количестве для восстановления нормального уровня платежеспособного спроса на недвижимость. Не следует забывать, что заморозка строек означает застой и строительной отрасли в целом. Парализация работы предприятий строительной отрасли грозит не только ростом безработицы, но и перспективой дефицита строительных материалов в дальнейшем, когда они потребуются. Сейчас отсутствие заказов от строительных компаний повлекло сокращение производства стройматериалов и цен на них, а завтра порочный круг может замкнуться, так как ресурсы иссякнут, а стоимость их непомерно возрастет.
Строители и власть: чего ждать друг от друга
Серьезные вливания финансов страны в строительную сферу происходят по программам переселения из ветхоаварийного жилого фонда, обеспечения жильем военнослужащих и ветеранов, а также субсидирования различных категорий граждан на улучшение жилищных условий (сюда относятся сертификаты молодым семьям, материнский капитал и так далее). Например, за 2009 год порядка пяти тысяч семей переехали из ветхого жилья в благоустроенные квартиры, из областного бюджета на эти цели было затрачено 2 миллиарда 190 миллионов рублей. Министерство обороны РФ выкупало у строителей жилье высокой степени готовности для семей военнослужащих, на эти цели было затрачено более 1 миллиарда рублей. Как показывает практика; средства материнского капитала также в боль-
шинстве своем семьи направляют на улучшение жилищных условий.
По свидетельству агентств недвижимости, в последнее время подавляющее большинство сделок проходит именно с привлечением различных государственных сертификатов. По данным Южно- Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки, в 2009 году 110 семей в области улучшили свои жилищные условия, использовав средства по различным государственным программам. Кроме того, был разработан ряд схем покупки жилья у строителей по минимальным ценам под гарантию властей Челябинской области, что стало неплохой альтернативой договорам долевого участия, доверие к которым со стороны потенциальных покупателей было утеряно.
Однако строители ожидают от власти чего-то большего. В частности, на участие в программе Минобороны многие строители пошли исключительно из-за безысходности. Цены, по которым выкупалось жилье, были очень низкими и по-зволили покрыть лишь затраты на строительство и некоторую часть кредитных обязательств. По мнению многих представителей строительной сферы, было бы гораздо эффективнее, если бы государство выступало не только гарантом надежности или же покупателем жилья, но и инвестором новых проектов строи-тельства. Вливание бюджетных средств в «стройку с нуля» обеспечило бы работой огромное количество предприятий смежных отраслей, что исключило бы опасность долгосрочного застоя.
Банки и рынок недвижимости: покупатели и строители ждут «длинных денег»
Невозможно говорить о росте покупательского спроса на недвижимость и восстановлении рынка в целом до того момента, как подъем начнется в экономике страны и региона. Только после восстановления уровня жизни населения можно будет ожидать значительного роста платежеспособного спроса на квадратные метры. Также вслед за стабилизацией экономической ситуации игроки рыка недвижимости и покупатели ждут и повышения доступности кредитных продуктов банков.
В данный момент самым доступным ипотечным кредитом для населения является программа АИЖК, ее взяли за основу многие банки. Собственные ипотечные продукты банков пока, в основном, рассчитаны на достаточно узкий круг заемщиков: процентные ставки колеблются в районе 16-18% годовых, а срок кредитования в пределах 5-10 лет. Такие продукты могут заинтересовать финансово обеспеченных заемщиков, нуждающихся в крупной сумме и способных при этом выплатить ее в короткие сроки. По оценкам различных специалистов, о доступности ипотеки для
широких масс можно будет говорить при процентной ставке 9-10% годовых и сроке кредитования, достигающем 25- 30 лет. Такие условия банки пока не могут предложить, даже учитывая снижение ставки рефинансирования до 8,5%. Дело в том, что большинство кредитных учреждений связаны обязательствами перед вкладчиками, разместившими свои средства под высокие проценты на длительное время: банки должны обеспечить выплаты этих процентов и собственные доходы за счет высоких ставок по кредитам.
Отсутствие банковских программ для кредитования предприятий строительной отрасли объясняется двумя причинами. Во-первых, пока что эти компании числятся в списке ненадежных заемщиков из-за нестабильной ситуации на рынке. Во-вторых, банки в основном не имеют «длинных денег» для инвестирования в проекты строительства, ведь для этого требуются достаточно крупные суммы на длительный срок. Первым пунктом в последовательности восстановления схем кредитования строителей опять же стоит улучшение общеэкономической ситуации. Не исключено, что решающее слово в этом процессе остается за государством. Челябинские строители оценивают ситуацию с умеренным оптимизмом. Комментирует Алексей Сахаров, заместитель директора по развитию СК «Легион».
По нашему мнению, наиболее стабильными сейчас являются строительные ком-пании, в руках которых находятся основные строительные ресурсы и возможность управления большинством рабочих процессов, а также имеющие профессиональный штат сотрудников, нацеленных на результат. Наличие собственной материально- технической базы и способность выполнять своими силами максимум строительных операций, позволяет оптимизировать затраты, разумно экономить, избегать конфликта интересов и зависимости от подрядчиков.
Несмотря на кризис, строительная компания «Легион» завершила прошедший год с положительной динамикой объемов застройки, по сравнению с 2008 годом. Кро-ме того, мы вошли в тройку лидеров среди челябинских застройщиков, сдав в эксплуатацию 37073 квадратных метра, что составило 10,1% от общего количества: всего в Челябинске по итогам года сдано 365 655 квадратных метров жилья в многоквартирных домах. В декабре 2009 года компанией введена в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса «Александровский» на Северо-Западе — пятисекционный жилой дом по ул. Бейвеля, 6. Обязательства перед дольщиками выполнены. В этом году будут заложены новые строительные площадки. Общая концепция объектов не изменится — в приоритетах останутся комфорт и безопасность, а вот по площадям квартир, и, как следствие, по общей стоимости, строящееся жилье будет более доступным.
Оживление рынка мы ощутили уже в ноябре прошлого года, когда начали расти продажи, особенно в домах с высокой степенью готовности. Следующая волна оживления спроса придет, скорее всего, осенью 2010 года. На наш взгляд, кризис не повлиял на привычные сезонные колебания на рынке недвижимости. Мы считаем, что спрос будет расти, прежде всего, на квартиры в новых домах. Медленно, но уверенно будет расти и стоимость жилья. К октябрю прирост может составить 1-1,5 тыс. рублей на квадратный метр. Сегодня стоимость 1 квадратного метра жилья в монолитно-кирпичных домах жилого комплекса «Александровский» начинается от 26 350 рублей. В будущем темп роста цен во многом будет зависеть от динамики дефицита предложения жилья в новостройках, доступности ипотечных кредитов населению и экономической ситуации в регионе.
Метки: недвижимость